金九银十惨淡开场：三四季度房地产投资逆风已现

一线城市新房成交面积同比跌幅近六成，楼市"金九银十"黯淡开场。

易居研究院发布数据显示，9月上半月，所监测的50个典型城市新建商品住宅成交面积同比减少34%。其中，一线、二线城市新建商品住宅成交面积同比跌幅分别达59%、32%。

"金九银十"成色不足

一线二线城市成交量出现大幅下滑。易居研究院发布报告称，9月上半月，所监测的50个典型城市新建商品住宅成交面积为1080万平方米，环比增加4%，同比减少34%。这种表现仅好于春节前后的淡季和今年8月的高温淡季。

值得注意的是，9月份上半月从环比变动情况来看，一线、二线、三线50个典型城市新建商品住宅成交面积环比增幅分别为：14%、-1%和8%，同比跌幅分别为59%、32%和30%。

中信建投首席地产业分析师陈慎表示，他的团队跟踪的51城和全部79城数据显示，今年七月、八月和九月三四线城市成交量基本回缩到了2015年同期水平。

另有数据显示，三四线城市成交量已经占到全国成交量的77%，部分原因也是因为一二线城市成交量下降所致。

中原地产分析师张大伟认为，一二线城市热度已经被3月份开始的调控明显抑制。调控政策带来的一二线城市房价拐点首次全面出现，最近3年，15个热点城市首次出现全面停涨，并终于首次出现了全面的下调。最近几个月，三四线城市成为去化库存主力军。

房贷利率上浮成为另一大重要变量。融360数据显示，1-8月全国首套房平均利率"八连升"，升至基准利率的1.04倍，全国533家银行中90.8%不再提供优惠利率。

本周，北京、上海、深圳等多个城市的商业银行明确提高首套房贷款利率，上浮5%至10%成主流，同时各地监管部门严查消费贷变相进入楼市的行为。

对此，中国央行营业管理部表态，房贷利率调整是银行在严格实施房地产市场调控、市场利率整体上扬的背景下，根据市场资金水平变化、自身资产负债管理需要所采取的自主行为。

首创证券分析师韩笑认为，考虑到二三线城市的高成交比重，房贷利率的集中上浮将对需求端构成实质性的抑制作用，短期定向加息效应升温将显著影响成交意愿;同时，近期消费贷的严格监管也将进一步压缩居民端杠杆空间。

可见，今年的"金九银十"很可能成色不足，这提前为市场刮来一阵冷风。

开放商信心"回落"

"金九银十"黯淡开场，预示三四季度房地产投资逆风已现。

渣打银行发布了一份最新调研报告显示：开发商信心明显出现回落趋势。

开发商所担忧的问题包括如下几方面：

1、销售前景转淡、融资趋紧致使建设前景更为谨慎，为2017年下半年房地产投资增速蒙上阴影。

2、房地产销售降温、融资成本开始上升、开发贷和房贷收紧可能对下半年的房地产投资增速造成影响，并遏制下半年房价上行，持续紧缩政策也可能加剧房地产行业面临的不利环境。

3、下半年全国房地产交易量可能减速，因为支撑一季度靓丽房屋销售数字的二、三线城市房屋销售在二季度失去了动力。

实际上，楼市调控悄然扩围，特别是中西部城市大幅加码。

据华尔街见闻了解，下半年超过20个城市出台房地产市场"加法"政策，包括防止消费贷和信用卡借款流入房地产市场、增加限价商品房供应、推进限地价限房价项目、停止办理实行的"商转公"贷款业务、限购门槛升级、差别化房贷政策、调整土地交易规则、增加一二线城市土地供应等。

业内人士表示，中西部城市和三四线城市已成为调控频繁区域，根据3-6个月的政策作用周期，政策效果最快将在今年年底出现。

穆迪发布报告称，未来6～12个月房地产开发商将面临挑战。由于调控措施持续收紧，预计年内中国房地产销售增速会继续放缓。截至8月25日，13家受评开发商的评级展望为负面，占受评中国开发商的25.5%。

积极拿地的背后，大型房企开始出现微妙的态度变化。比如，恒大在半年报中称，准备在2017年7月至2020年6月，将土地储备总量控制在每年负增长5%-10%。融创中国在半年报中称，上半年土地公开市场热度不减，出于谨慎考虑，大幅减少在土地公开市场拿地。

渣打报告的调研中，受访开发商特别指出了对销售前景转淡、融资趋紧的忧心。近期上市房企财务数据也印证了这个担忧。今年上半年，66家A股上市房企融资整体是以银行的开发贷为主，取得银行借款规模6354亿元，同比上升32%。

根据广发证券研究团队了解，上半年银行信贷资源也多向大中房企倾斜，从现金流量表中也能看到，大中房企取得银行借款的增速较高，而小房企甚至出现了同比下降，行业目前强者恒强的竞争格局加剧。

此外，债券融资较去年和前年出现大幅缩水。今年上半年，66家A股上市房企债券融资规模仅405亿元，同比降幅高达70%;而去年和前年债券融资整体规模分别高达1992亿元和前年1723亿元。