再看“京沪深永远涨”

京沪深房价的上涨唯有货币可以解释，2015年监管放松带来了京沪深三地流动性的一次性增加，但现在流动性增加的潜力已经接近枯竭。

　　过去10年，在房地产市场逐渐形成了京沪永远涨的神话，在最近两年又被改写成"京沪深永远涨"。为何一线城市房价一直在涨呢？

　　如果把房地产看做是一项金融资产，那么其每年产生的回报就是租金，而租金又来自于租客的收入，租客的收入又来自于当地的企业，因而理论上房价是由当地的经济发展状况决定的，房价走势应该和经济相关。

　　美国过去50年新房销售均价年均涨幅为6%，而过去50年美国的名义GDP年均增速也恰为6%左右，两者大致相当。美国房价的年度涨幅也与GDP名义增速走势高度一致。

　　而在中国，房价涨幅与GDP名义增速的走势并不一致。这其中有两个重要的含义：一是说明大家购买中国的房地产并非基于经济的好坏、房租的高低；二是2005-2016年全国新房价格的年均涨幅为8.3%，同期GDP名义增速为13.4%，且过去5年的房价上涨也主要集中在京沪深等一线城市和少数二线城市，从全国来看地产泡沫程度有限。

　　在过去15年当中经济增速最快的是2007年，当年的全国GDP名义增速高达23%，但是全国房价涨幅只有15%。而在金融危机以后的2009年，GDP名义增速仅为9%，但是当年的全国房价涨幅高达23%，创下历史最高涨幅，源于当年10万亿元的信贷投放，当年M2和存款增速均高达28%。

　　从2015年开始的全国房价上涨，一个重要背景是当年的新增存款接近22万亿元，远高于2014年新增的存款的10万亿元，我们计算出的2015年存款实际增速高达19%，也高于官方公布的存款增速12.4%，为金融危机以后的第二高涨幅。

　　其中的原因是央行在2015年初大幅扩展了存款口径，将原本的同业存款纳入到一般存款，直接导致2015年1月份的总存款新增加了接近9万亿元，全年比2014年多增了10多万亿元。

　　同业存款主要是非银行金融机构在银行的存款，包括保险公司、基金公司、证券公司和信托公司在银行的存款，而这部分资金的规模当时就在10万亿元左右。京沪深是全国区域的金融中心，几乎所有的公募基金公司都设在京沪深，而所有大型保险公司的总部也几乎都在京沪深，全国一半的同业存款都集中在京沪深三地。

　　在2015年以前，银行的信贷投放受到75%贷存比的限制，在2014年底时用总贷款和总存款测算的金融机构整体贷存比为71.7%，而将同业存款纳入以后，2015年1月的贷存比立即下降到了68.4%，意味着银行信贷能力大幅提高，2015年6月以后央行又进一步取消了贷存比约束。

　　从2005年到2016年，京沪深的房价涨幅均超过了经济名义增长，说明一线城市的房价已经泡沫化。北京房价平均涨幅为13.9%，而同期GDP名义增速为12.2%。上海房价平均涨幅为12.3%，而同期GDP名义增速为10.3%。深圳房价平均涨幅为19.5%，而同期GDP名义增速为13.5%。

　　京沪深房价的上涨也唯有货币可以解释。从2005年到2016年，上海的存款总额从2万亿元增加到10.5万亿元，年均增速15.6%；北京的存款总额从2.7万亿元增加到13万亿元，年均增速15.5%；深圳的存款总额从8600亿元增加到5.8万亿元，年均增速19%。

　　但是，2015年的监管放松带来的流动性增加是一次性的，到了2016年7月，仅上海的存款增速还勉强保持在8%的个位数，北京和深圳的存款增速都降至了0增长，这说明京沪深三地流动性增加的潜力已经接近枯竭。

　　因此，对于目前上海排队离婚买房的人们，我想奉劝一句，天下没有只涨不跌的资产。对于中国经济而言，万幸房价整体涨幅未超过经济名义增速，因此还称不上全面性的地产泡沫。也真心希望对流动性的监管能及时归位，千万不要形成全面的地产泡沫。

　　作者为海通证券首席宏观债券分析师