深化二三线布局开展空间革命 细数2019商业地产变化

2019年，在行业升级和消费引领等多重因素作用下，商业地产的发展趋势发生了诸多变化，成为了地产巨头们未来商业布局的重要参考。

今年以来，商业地产企业在布局层面积极聚焦核心城市，挖掘潜力区域;在产品层面，精准定位，打造个性化、场景化、体验化、智能化的产品或服务;在资本运作与整合层面也不断推进......2019年即将迎来尾声，今年商业地产发展究竟有何变化和趋势?　让我们来一起盘点下。

阵线转移：拓展核心城市外围潜力区域，深化二三线城市布局

在消费升级和商业变迁的背景下，需求端正在发生改变，新模式新技术迭代日益加快，商业变革不断出现。商办市场已经进入到存量高度竞争的时代，行业竞争愈发激烈，转移战线成了商业地产今年最为紧迫的大事。

从近几年的新项目布局来看，一线城市商业正在由市中心向外围潜力区域扩展。在"首店效益"和"网红经济"的推动下，下沉至二三线城市是2019年的市场主旋律。从2019年拟开业购物中心城市分布看，佛山、苏州、西安均有超200万㎡体量，跻身全国排行前十。合肥、昆明、贵阳、石家庄等省会城市拟开业体量均在100万㎡以上。可见在消费升级的驱使下，各大企业已经开始在下沉市场跑马圈地。

譬如金奥商业地产项目，近年来开始重点聚焦南京、苏州、扬州、扬州、无锡、上海、济南、湘潭、成都等二三线城市;过去率先进入和聚焦三四线的恒大，目前整个土储66%也在一线和二线;苏宁置业也在南京、沈阳、成都、西安、合肥等多个城市均有布局。今年落地的西安苏宁广场、徐州复兴苏宁广场，以及即将落地的福州苏宁广场等购物中心都成了消费者们休闲购物的首选地。

徐州复兴苏宁广场

空间革命：场景体验、内容创新、技术升级引领商业地产新趋势

随着经济转型升级持续发力，消费已成为驱动经济增长的主要动力。消费规模持续扩大的同时，消费结构也在不断升级：一是文化娱乐等服务性消费需求大幅增加;二是个性化服务需求内容越来越广阔，对于服务体验、消费场景的要求越来越高。

智能试衣镜

为应对消费者不断升级的消费需求。企业在商业创新方面，通过差异化定位，补足区域功能短板，打造休闲娱乐的体验式场景;同时运用特色主题IP赋能，丰富商业内容，从内容和场景上提升体验感和互动性。

不久前，盒马与岁宝百货合作推出的首家新零售物种"盒马里"，除提供接地气的社区生活服务，还体现出一切从流量IP出发的新零售运营理念，店内10万种商品和服务近半即可在商场内购买，也可在线下单，可基本满足周围20万居民吃喝玩乐以及生活服务需求。

而将在年底落地的福州苏宁广场也将面向不同人群，引入智慧零售自营优势资源，打造一站式购物休闲娱乐生活空间，为消费者输送全新的智慧零售场景体验…...不难发现，线下商业综合体所承载的功能将越来越丰富，并有逐渐回归流量主入口的趋势。

地产＋模式升级，多元化发展成转型重点

随着增量房地产市场的红利逐渐减退，多元化布局仍将是企业转型的大趋势。

恒大从地产到旅游和大健康，再到新能源汽车，恒大近年来涉及的业务领域日渐丰富;融创中国围绕"地产+"美好生活，全新布局四大战略板块，融创地产、融创服务、融创文旅与融创文化;苏宁置业积极拥抱"互联网+地产"，并整合集团各业态协同发展。2019年以来，苏宁置业践行"极智"发展理念，聚焦数字化发展，与苏宁易购、苏宁物流、苏宁金融、苏宁科技、苏宁体育、苏宁文创等产业生态联动，打造极致体验的场景服务。目前开发项目涵盖商业地产、住宅地产、产城/小镇三大板块，并形成购物中心、星级酒店、物业服务三大运营领域。

资产改造：重资产模式出现弊端，轻资产模式快速发展

联合办公鼻祖wework上市遇阻，公司财报亏损严重，如今连创始人亚当·诺依曼也被迫出局。究其原因，正是传统的"重资产"模式无法适应新兴的商业地产环境，在轻资产模式下，企业不再需要兼顾产业链上的全部业务，而是选择自己擅长的领域进行专攻，依靠更精细化的运营形成竞争力。

从李嘉诚大量抛售资产，万达清理房产杠杆，SOHO中国全面收缩，到万科、龙湖、恒大等知名地产巨头们纷纷转型，不难看出，轻资产转型正在成为抢滩地产下半场的关键。

已经成为共识的是，随着行业利润率和杠杆率的长期下降，"重资产"将不再是地产巨头们的最佳选择，而"轻资产"模式则会有越来越多的用武之地。

2019年已经进入尾声，习惯了与时间赛跑的商业地产圈仍然步履不停。对于商业板块来说，投资回归谨慎，无论是开发、运营、融资还是退出，都在尽力淡化以房养商的地产属性，摆脱传统路径，转换发展思路是切实和必要的。总的来看，随着市场竞争的加剧，地产巨头们精准布局、挖掘潜力，中国的商业地产高品质时代已经到来。