全国60余地楼市松绑，部分城市成交回暖但分化明显

据不完全统计，今年以来，全国已有60多个城市出台了楼市宽松政策。 既有郑州、兰州、哈尔滨等省会城市，也有青岛、秦皇岛、衢州等二三线城市。

很多楼市都被绑起来了

面对房地产市场低迷，各地持续从公积金贷款、商业贷款、购房补贴等方面受益。

特别是今年3月16日，国务院金融稳定发展委员会召开专题会议，指出"房地产企业要及时研究提出有力有效的风险防控方案，为转变新发展模式提出配套措施。" 会后，中央多部门跟进态度，促进房地产市场健康稳定发展，稳定市场预期。

今年3月1日，郑州市发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，成为2022年第一个放松管制、放松管制的城市。

具体政策方面，郑州率先放宽限购政策，规定子女和近亲在郑州工作、生活的，鼓励老年人来郑州供养，允许寄身新买住房。 另外，对于拥有1套住房并结清相应购房贷款的家庭，明确再次申请购买普通商品住房以改善居住条件，银行业金融机构实行首套房贷款政策。

3月23日，哈尔滨市发布通告，正式废除限售额政策。 此前规定，从2018年5月开始，哈尔滨实行区域限购，在道里、南岗等6个主城区内购房，签约3年以上后方可上市。

事实上，2021年10月，哈尔滨已经发布《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》打响"救市"第一炮，将二手房公积金住房年龄年限放宽，由20年提高到30年，贷款年限与住房年龄之和不超过50年。 同时，将公积金个人住房贷款可贷金额的计算倍数调整为借款人公积金账户余额的20倍。

进入4月，兰州市又发放了《兰州市落实强省会战略进一步优化营商环境若干措施(第1号)》，降低购房首付比例，放宽限购、限贷政策，焕发市场活力。

市场普遍认为，与上述省会城市楼市宽松政策相比，兰州楼市新政在覆盖面和力度上相对较大。

兰州楼市新政中，个人通过商业银行和公积金贷款购买首套住房最短款的比例在20%以上，两套住房最短款的比例在30%以上。 此外，对拥有1套住房并结清购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请购房贷款的，实行首套房贷款政策。 通俗地说，这就是实行"坏账识别房间"。

限购方面，允许在兰州工作生活的成年人异地居住的父母等近亲接收和支持在兰州居住的人，在限购区域内新购房； 两个孩子或三个孩子的家庭，也可以在限购区域内新购买房产。 由此，在一定程度上打开了限购窗口。

相比之下，浙江衢州楼市宽松力度更大，几乎全面放开楼市限购、限售政策。

今年4月1日，衢州市住建局发布《关于促进市区房地产业良性循环和健康发展的通知》。 非本市户籍家庭、个体雇主和自然人投资或控股的企业，与本市户籍家庭一样实行相关购买政策。

对此，贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示："要回归管制的本质，管制的根本目的是防范风险，房价上涨和金融风险不一致。 像北京这样的城市，购房者交易杠杆极低，房价上涨主要是供不应求，房价上涨不会带来金融风险。 现在，我们需要在少数城市房价上涨和市场整体低迷之间做出选择。 "

许小乐说："今天的市场形势，无论是购买者的数量还是收入的增长预期，都和2009年、2015年完全不同，如果控制杠杆，房价不一定能够上涨。 在房价上涨阶段，实行了很多行政限制政策，包括限购、限价、限贷、限售等。 这些政策是应对房价快速上涨的临时政策，如果市场低迷，就要坚决退出。 "

3月市场开始活跃起来

今夕何夕，各地楼市宽松政策出台的背景到底是什么，房子真的卖不出去了吗？

2022年1月，亿翰智库监测的40个城市商品住宅销售面积1772.3万，同比下降38.6%，环比下降27.7%。 虽然各城市成交不同，但许多城市成交惨淡，同比下滑。 2月延续此前势头，40个城市商品住宅销售面积1324.4万，同比下降31.0%，环比下降27.2%。

进入3月，随着许多城市楼宇政策的放宽，市场状况发生了新的变化。

一季度，地方政策从降低房贷利率、提供购房补贴、降低落户门槛、提高公积金贷款额度上限、降低公积金首付比例，到取消"认可贷"购房改善支持、降低交易税、取消限售额调控政策宽松的城市将从三四线城市传导到郑州、哈尔滨等二线省会城市。

从实际效果看，郑州等城市根据市场需求调整了调控政策，在交易税、限购限贷限售等方面进行了调整，市场预期也得到了一定的改善。

"郑十九条"公布后，激活了当地二手房市场。 贝壳研究院公布的数据显示，3月郑州周平均成交量环比增长52%，周平均成交量环比增长95%，3月二手房成交量超过2月的两倍。 尽管受到季节性修复的影响，但市场改善依然明显的二手房经理信心指数从3月开始持续保持在荣枯线(50 )以上，表明成交量回升预期较强。

另外，2022年3月的贝壳50城带看客户量，增加了挂牌房源量，环比增长超过三成。 预计二季度二手房成交量将继续回升，预计月度同比有所增长。 此外，克比瑞数据显示，3月郑州整体成交面积为46万，同比下滑36%，但环比大幅增长91%。

贝壳研究院成都分院相关人士对证券时报e社记者表示，在楼市调控放松的刺激下，一季度二手房成交量环比增长，价格基本止跌，市场完成筑地。 而新建住宅市场在政策调整后仍有一定前景，由于房企风险、资金流动、利率差异等多方面因素，新建住宅市场回暖滞后于二手市场，但市场仍可修复。

从更加现实和直接的角度看，住房贷款大幅降息和地方支持性政策的增加，无疑是支持市场复苏的重要因素。

央行下调准利率，继续降低利率，房贷利率持续下降。 3月贝壳研究院监测的103个重点城市中，主流第一套住房贷款利率为5.34%，第二套利率为5.60%，分别比去年12月回调30个、31个基点。

其中，3月环比回升13、15个基点，为2019年以来月度最大跌幅。 银行信贷继续加快，3月103个城市平均信贷周期为1个月左右，接近2020年第三季度的最快速度。 据贝壳研究院报告，目前近五成城市贷款周期不到一个月，19个城市贷款周期不到20天，其中长三角城市占13个。

值得注意的是，当前市场面临着预期较弱的问题，市场修复进程将延长。

二手房成交量有所回升，但绝对水平仍然相对较低。 目前二手房业主预期较弱，根据贝壳研究院数据，贝壳50城二手房景气指数2月回升至20以上，3月回落至18，超过7成城市景气指数在20以内，特别是长春、哈尔滨和石家庄、青岛、太原等北方城市景气指数低于15

另外，贝壳研究院表示，新房市场销售没有明显起色，房企土地所有积极性还没有恢复。 3月，新一轮疫情将带来局部地区管控，给市场带来更多不确定性，市场修复进程将延长。 短期内，楼市价格可能呈现波动性横盘状态，未来市场预期修复需要更精准的政策呵护。

各级城市分化明显

亿翰智库监测的40个城市数据显示，3月份全国商品住宅销售面积为1640.6万，同比上涨47.6%，环比上涨27.1%。

3月，北京、广州、深圳的房屋交易量比2月有不同幅度的回暖。 其中，北京成交量61.1万，环比增长85.2%。 成交量为57.1万，比上个月增长3.7%； 深圳成交量为32.4万，比上个月增长48.8%。 但上海是成交量下降的城市，成交76.7万，环比下降31.0%，或者受疫情影响，网上销售活动受阻，成交下降。

约翰智库指出，3月三四线城市成交量也有所回升，但复苏力度明显不及二线城市，部分城市成交量环比也呈下降趋势。 理由有三个。 也就是说，三四线城市的市场需求已经充分释放，只有必要的市场支撑不住成交量的增长。一些三四线城市采取调控政策限制购房，对市场有一定的抑制； 吸引人口流入的能力相对较差，仅靠当地户籍人口很难恢复市场热度。

总体而言，亿翰智库认为，3月份房地产市场得到了相应的修复，但不及2021年同期，各级城市出现明显分化。 一线中心城市总体稳定，三、四线城市复苏乏力。 但在调控政策持续宽松的情况下，一线城市改善性需求将成为拉动住房市场的主要力量。

土地市场冷热不均

据贝壳研究院数据，截至3月30日，一季度全国新增住宅用地3755宗，规划建筑面积2.14亿，同比下降约50%。 其中，一、二线城市分别下降58%和51%，这主要受部分传统头部房企资金压力影响，一线城市土地供应趋谨慎。

土地成交方面，截至3月30日，一季度全国共吸引住宅用地2628宗，规划建筑面积1.45亿，同比减少约58%。

贝壳研究院认为，土地出让减少既受供给影响，也受疫情影响，尤其是近期疫情反复对土地出让影响较大。 但一线城市由于土地质量较高，土地出让金占全国的13.6%，较2021年略有上浮，而二线城市土地出让金占43.7%，较去年下降10%。 二线城市受到这一疫情的影响更为明显。

从溢价率角度看，约80%的城市平均溢价率在5%以内，总体较低的溢价率水平反映在土地市场上。 贝壳研究院表示，房企土地持有能力明显不足，同时也为稳健房企新增土地储备提供有利条件，影响未来房地产市场格局。

约翰智库认为，房地产行业政策调控是降低房地产行业风险，实现良性循环，实现居民有房的最终目标。 因此，在实现合理调控后，行业将逐步步入正轨，实现更健康、更长远的发展。