李嘉诚抄底中国楼市真相

最近，广州是一个波澜壮阔的集中供应地，因与黄埔的登场而成为话题。

5月5日，广州今年第一轮集中供应地结束。 根据《财经》，和记黄埔有限公司(以下简称"和记黄埔")旗下公司参与首次投标价格，并于28日上调牌照号码。 黄埔是李嘉诚(香港首富、长江集团创始人)家族麾下投资房地产的主要公司。

这家公司上次参加了中国本土的土摄，追溯到2012年。

过去10年，随着楼市起伏调整，一些内地房企披荆斩棘，成长为巨头。 李嘉诚家掌舵的"长和系"(长江实业和和记黄埔)渐渐隐没在聚光灯的中心。

当前，内地房企普遍面临流动性压力，当一些重点城市限购、限售出现宽松迹象时，与黄埔的出现相关，引发了不少遐想。 在投资上精明、位居香港四大家族之首的李嘉诚家族，真的会收回内地资产吗？

许多证券公司和投资者认为这场以失利告终的竞争没有什么信号意义。 黄埔和黄埔虽然出现在这次的广州外景，但看起来兴趣不大。 现在谈李嘉诚家的回归为时尚早。

竞争只是"参与"

总体而言，广州本轮集中供地竞争激烈程度较低。 共有18块居住用地，其中15块土地都只有一家公司的报价，按底价成交的一张流媒体； 只有两地竞争，分别竞争11轮和25轮。

与黄埔竞争的土地，正是热度最高、竞争25次的广州市白云区机场大道地块。 4月29日报名时，中海、保利、华润、龙湖等多家头部房企竞相报名。

根据广州公共资源交易中心的报价记录，在4月30日的网上报价中，和记黄埔给出了全场的第一个报价。 也就是说，此次拍卖的最低报价约为23.6亿元，与本地块最高价格27.1亿元有3.5亿元的差距。

这也是我和黄埔唯一的报价。 此后，和记黄埔没有挂牌，在5月5日限期竞争的一环，和记黄埔也没有出现。

最终，该土地第17次达到最高价，随后经过8次竞争后自我维持，最终由中海集团以27.1亿元9%的住宅自持开拍。

与其他住房投资企业相比，和记黄埔在这场竞争中更像观众。

李嘉诚爱商业房地产胜过爱住宅

总结过去十年长和在中国内地的开发和投资逻辑，无论是购买还是出售，都集中在商场、甲级写字楼等商业地产，住宅开发不是他们的主航道。

自2013年以来，长联销售的内地商业房地产资产包括广州西城都元广场、上海东方汇经中心、南京金融中心大厦、北京盈科中心、广州国际玩具城、北京罗斯福广场、上海世纪盛元广场。

此外，截至目前，长和系内地近期房地产投资，也是2019年买入成都晶融汇、上海三林印象城的商业房地产。

同期，长和在房地产地动作很少。 大宗交易中，仅2019年将大连西冈项目出售给融创，2020年转让成都南城都汇项目。

目前，长江实业集团有限公司(长江集团主体公司，以下简称"长江实业集团")官网显示的"内陆发展中项目"共有13个，均为住宅项目。 但据公开信息显示，大部分都是在2015年前开设的，只有零星房源陆续出售。

在过去的10年中，长和类房地产相关业务始终聚焦于持续稳定的现金流、重视投资、长期持有的优质资产，可以说对销售型房地产不感兴趣。

同期，长和在欧洲等地的房地产相关投资也遵循同样的逻辑。 例如购买伦敦的UBS总部大楼、收购加拿大的机场停车场公司Park'nfly等。

2018年，长江实业集团收购伦敦美国广播公司总部大楼的价格为10亿英镑，2022年3月出售，对价7.29亿英镑，但大楼对房地产的估值达到12.1亿英镑，差额考虑到其他资产和债务长江实业集团公告显示，综合持有期间的租金收入、物业升值及该项投资的对冲收益，该项投资三年半的总收益率达到45%。

10年来，长和系海外投资已扩展到现金流更稳定、具有基础设施属性的产业。 例如自来水公司、天然气公司等。

过去在内地经营住宅房地产时，长和系也使用了长期投资回报、赚钱的逻辑，这也使他们陷入了"囤积地"的指责。

就前述大连西岗项目而言，2011年的长实集团在拍板上花了19亿元，但此后8年没有建售，2019年转让给融创时，交易对价超过40亿元。

部长和学部独自开发的项目中，也有建设周期10年以上，甚至20年的情况。 像北京逸翠园项目一样，和记黄埔(北京朝阳)有限公司于2001年获得该地块，但2020年，与长联系拟出让该项目时，项目二期仍在建设中，拿地已近20年。

在中国房价快速上涨的时期，通过延长建设和入市周期，长短关系得到了很大的回报。 但是，这种把戏在未来可能行不通。

2020年9月，成都高新技术产业开发区财政金融局的信在网上流传。 信中写道，因存在与黄埔地产(成都)有限公司一起藏匿土地、光盘等不良行为，禁止高新技术产业开发区内金融机构向该公司提供贷款和贷款。 成都高新技术产业开发区财政金融局随后在其官网上通报，确实查处了包括黄埔旗下南城都汇项目在内的多个复盘惜售项目。

根据国土资源部2012年公布的《闲置土地管理办法》，未开工开发一年以上的闲置土地，应当按出让金的20%征收闲置费。 未开工开发2年以上的，无偿收回土地使用权。 2012年以后，长和系没有参加内地的土摄。

一位证券公司经济学家认为，如果和记黄埔这次在广州获得土地，那就只能按照内地正常的节奏开发建设，获得正常的销售收益了。

因此，与黄埔的这次竞争给人一种雾中看花的感觉。 房屋销售不是他们熟悉、更用心的商业模式，以前的老办法又行不通了。 那为什么要竞争住宅用地呢？

受访的券商和房地产业内人士表示，从单独的土地竞争，再到以失败告终的土地竞争中，李嘉诚家族考虑是否再投资内地房地产为时尚早。

外资配置商业地产

近期，一些重点城市开始出台适当宽松的贷款、限购、限售政策。 业内预计，土地价格也可能略有下降。

一位投行高管认为，与其说是长实类的集团闻到了价格下跌，不如说是闻到了缓慢周期的前兆。

但是，从近几年坚定的调控方针和发展保障性租赁住房满足住房需求的大趋势来看，住房房地产可能不会重复紧缩和溢价交替的循环。 长和系的预测，可能会在时间上进行校正。

但在商业地产领域，2010年至2010年下半年，外部资本交易和配置热情高涨。

仲量联行中国区投资及资本市场业务负责人庞树东表示，2022年奥密克戎疫情形势下，京沪等商业地产资产价值走低，租金收益率(年租金/资产价格)上升，回归相对健康合理范围。

庞树东告诉记者，2012年以后的很长一段时间，一线城市商业地产的租金和资产价值不匹配，租金收益率很低。 在极端情况下，租金收入甚至不能涵盖运营和财务成本。 但是，投资者热衷于收购、持有这类资产。 因为资产价值上升，几年后出售时的回报不俗。

但是2020年的新型冠状病毒大爆发改变了行情。 2020年和2021年，商业性房地产价值增长放缓，买卖双方僵持不下，拉锯。 同时，商业房地产租金因疫情下降，租金收益率更低。

2018年左右在行情高位入局，临近5年的投资周期，一些寻求退出的投资者陷入进退两难的境地，无论是继续持有还是继续抛售都有压力。

2022年的奥密克戎疫情，打破了资产价值的电锯，最近商业地产的价值开始下降。 未来资产价值将不再有单方面上升的预期，但租金收益率可以恢复健康。

现在是否适合投资取决于各投资者如何理解。 但至少比头两年好。

另外，一年多来，随着房企现金流的缩小，险资退出房地产，市场留给外部资本的机会也客观上增多了。 虽然平时不会出现的优质资产摆在货架上，但国内有竞争力的买家变少了。