各地推新政引导开发商规模化提供租赁住房

11月28日晚间，上海、天津推新一轮楼市限购政策。除了类似的限购举措，事实上，今年以来，关于住房租赁制度的改革正在多地推进。

今年5月的中央经济工作会议在明确深化住房制度改革方向时，强调以满足新市民住房需求为主要出发点，建立购租并举的住房制度，国务院常务会议释放了培育发展住房租赁市场的政策新信号。

据不完全统计，截至11月29日，已有甘肃、海南、河北、辽宁、甘肃、四川、江西、吉林、上海、北京等地相继出台文件或政策，促进住房租赁的规模化、专业化发展。

"过去重视买卖市场，不重视租赁市场的现状要发生改变。"业内人士建议，房产企业包括产业链条上的其他参与者，要开始思考怎么在租赁市场当中扮演重要的角色。

多位专家表示，住房租赁制度改革正呈现全国蔓延的态势。政府正从供应和需求两端，建设租售并举的市场化住房体系，培育健康有序的住房租赁市场，以淡化市场对购买自有住房的依赖，并引导企业规模化提供租赁住房。

培育住房租赁市场

从各地出台的住房租赁改革文件不难发现，都不同程度地涉及培育市场供应主体、鼓励住房消费、完善公共租赁住房、加强住房租赁监管等几个方面，同时提出将从税收优惠、

金融、土地等，来加大政策支持力度。

其中，四川提出，支持房地产开发企业改变经营方式，从单一的开发销售向租售并举模式转变。房地产开发企业将持有的存量房源向社会出租的，地方政府可给予一定奖励。

河北提出，各地区可采取政府购买服务或政府和社会资本合作(PPP)模式，将现有政府投资和管理的公租房交由住房租赁企业运营管理。辽宁则在此基本上增加了机关、企事业单位可将职工宿舍委托给住房租赁企业运营管理。多地还明确允许改建房屋用于租赁。

除了上述省份，北京和上海也在行动。为了培育专业的住房租赁市场以及抑制房价上涨，上海和北京分别于5月和11月推出租售并举地块，引导房地产商变房东。其中，上海在出让土地的条件中，新设置了"15%的面积需要企业自持70年"的要求;北京推出的四幅地块，竞拍结果是住宅部分100%由开发商自持。

除此之外，北京还加大对公租房的供应。2016年底，北京将有近3.2万套公租房陆续交付使用，号称史上最大规模的公租房配租。

房产企业转型机遇期按照住建部房地产市场监管司司长高志勇的说法，目前租赁市场涉及人口在1亿以上，年租金已经突破1万亿元，这一巨大市场也将成为房企转型升级机遇期。房企进入房屋租赁市场，建立"薄利多租"商业新模式，将创造新供给。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，随着房价越来越高，人的流动性越来越大，租房将是一个很重要的选择。"以后，开发商会从'投资者'向'专业服务者'的角色转变，'专业服务者'这一角色将越来越重要。未来开发商会增加运营管理商职能，再往后可能还要增加基金管理者角色。"刘洪玉认为。

但在租售并举的住房制度改革过程中，当前还面临住房租售比过低的问题，尤其是在一线城市。

来自某机构的数据显示，目前，北、上、深租售比均超过600个月，也就是说至少要超过50年才能通过房租收回成本。

业内人士表示，出租房屋的收益率偏低，房屋出租的税费高、融资成本高、运营成本高等，是影响当前住房租赁市场的规模化经营的一个核心的难点。解决这一问题的关键在于政府能把文件中，对房产企业的税收优惠、金融、土地支持等一系列政策落实到位。